第329章 麻烦【球票】
幻影停在海光大厦停车场，一行人才下车，就有个中年男子持着手机迎上来。
“你们好，请问，是汪总吗？”
汪言上前一步，伸出手：“您好，我是汪言。”
“汪总您真是……年少有为。”
中年人愣了一下，和汪大少握完手才想起来自我介绍。
“啊，失礼失礼，我是魔都第一中级发院执行局负责本次拍卖的黄光良，您叫我老黄就好。”
老黄什么的听听就拉倒吧，真叫出口，那得多不懂事？
汪言直接把对方高高捧起：“黄处您好，您更年轻有为。”
黄光良谦虚摆手：“不敢当不敢当，我就是个干杂活的。”
魔都中院是正厅级单位，3.2亿的拍卖金不是小数，负责此事的黄光良，级别肯定不低。
汪大少和对方的关系，不是纯粹的买主与卖家，不至于勾心斗角当敌人似的提防着，但又不能完全信任。
法院在阿里平台主动坑买家的事情，至今为止，一例都没发生过。
网络平台面向全国，出问题影响太大，又没什么个人利益在里面，所以司法机构主动下套的意愿并不强。
但是，被动的坑很多，这种事儿不会为个人意志转移。
所以，汪大少没有与对方谈写字楼的事儿，东拉西扯的寒暄着，一并走向大厦。
进到大堂，另有一拨人在等着。
其中一位是大厦的物业经理，另外一位是王庭娱乐的律师。
各方人马到齐，才真正开始聊正事。
主要是律师问，对方答，汪言只负责听。
一项一项确认过去，情况渐渐变得明朗起来。
两层写字楼的产权明晰，不存在抵押或出售给第三方的情况，缴款之后的一个月左右就能拿到产权。
两层楼的实际面积与文件描述并无出入，每层各3700平，六座客梯+一座货梯，格局很好。
物业方面掏出一份前年的成交文件，26、27、28层的出售价格，在前年是7.2万元一平。
今年的魔都写字楼市场其实有点阴跌，成交价与去年基本持平，但成交量较少。
在这样的情况下，司法方将两层楼评估为4.8亿，均价6.5万每平，是比较公允的。
拿到银行去做抵押，评估价应该差不离。
而18、19两层的实际拍卖价，仅为3.2亿，均价4.32万元每平，是个超级大便宜。
当然，如果汪言不急着拿下，静待流拍，下次的上拍价必然会降到3亿以下，甚至到2.8亿、2.6亿，都有可能。
法院查封的资产，卖出去就是赚。
不然用什么来补偿债权人？
至于被执行人，那家公司已经破产，老板被列为在逃通缉犯，没有任何麻烦。
所以，现在仅剩的麻烦是……
“18、19层早在两年多前就被租了出去，目前有大大小小二十来家公司在那两层楼里办公，清理租客方面的事情，我们爱莫能助。”
黄光良并没有因为汪言年纪小就轻视他，坦然把情况说明。
这种事儿，哪怕骗得过汪言，亦不可能骗得过律师，没必要撒谎。
汪大少翘着二郎腿安静坐着，对黄光良点点头，仍旧没开口，静待律师交涉。
“葛经理，当时签订的租期是多久？”
“因为不是整租，合同大部分都是2+1，有个别的是1+1，但租金是一年一交，由我们代收，然后转给业主。”
“所以现在是什么状态？本年度的租金已经交付？”
“没有，刘老板1月份出的事，租客们以业主破产权益人不明为由，拒绝交付今年的租金。”葛经理摇头。
“ok，我表述一下，您看对不对——按照合同，今年是+1合同的最后一年租期，但实际上租客们已经处于拖欠租金状态。
现在是11月，有没有租客是在去年11月份到今年1月份之间交租的？”
“没有。”
“ok，那就是说，所有租客全体欠租，对吧？”
“对的。”
“ok，咱们再具体一点，已经履行完合约的有多少家？仍在合约期内，只是欠租的有多少家？”
“额，租期未到的应该只有三四家吧……具体的情况我得查查。”
律师点点头，回去和汪言小声汇报。
“汪总，在法理上，只要您拍下资产，在缴清款项、法院出具裁定书的那一瞬间开始，您就具备业主资格，可以解除与前租户的租赁关系。
但是，在具体的执行方面，我们很难申请下来法院的强制措施，如果租户拒不搬出，会很麻烦。
二十多家租户，长达一年时间拒绝交租，我完全有理由怀疑：租客内部应该已经形成共识，集体拖延、抵赖的可能性极高。
风险主要是集中在这里，别的问题不大，您慎重考虑。”
“多谢，我明白了。”
汪大少点点头，主动起身，邀请葛经理：“情况我已经了解，能不能请您带我上去实地看一看？”
“没问题，没问题！”
葛经理客客气气的鞠躬弯腰，请大家上楼。
一行人就呼呼啦啦踏进电梯。
来到18楼，在葛经理的介绍下，汪言终于搞清楚两层楼的格局。
海光大厦总高28层，框架剪力墙结构，单层空间分割极灵活，室内墙体基本都是空心砖，不承重，只起到分隔作用。
18层被分隔成大概20个空间，驻扎着十几家公司。
19层的一半属于一家外贸企业，另外一半仍旧是散租。
按照葛经理的介绍，18、19两层都有不少没有被承租出去的区域，但是汪言一路走来，发现本该空着的房间，统统都被占用着。
葛经理讪笑道：“自从刘总出事，我们物业也很为难……”
汪言意味深长的笑笑，扔下一句：“你们海光房地产还挺好欺负的。”
转身走向前方。
葛经理被挤兑得很难受，动动嘴唇却没说出话来，眼睛里闪过一丝焦虑。
汪云喜又冷不丁问：“葛经理，物业费是哪方交？”
“呃，是我们物业与业主进行结算的……”
“那前业主欠你们物业费么？”
“当然，今年的物业费都没有结……”
汪云喜却不信：“你们代业主收取租金，没有直接扣掉物业费？”
葛经理被问得满脑门汗：“呃，主要是今年的租金没有收上来……”
对话的功夫，汪言已经在19楼的走廊里转了整整一圈。
写字楼真心不错，框剪结构最优秀的地方就是空间的任意分割，空心砖墙一拆，想怎么改造就怎么改造。
直播间、化妆间、浴室、健身区、办公区、摄影棚、录音棚……
任何需求都能够得到满足。
7200平的面积，塞下1000员工轻轻松松。
王庭娱乐不断扩招，才几个员工？
250个不到。
拿下此处，至少一到两年内，王庭娱乐不需要考虑经营场地的问题，闷头往前冲就好。
……
走廊里人来人往，穿着各式工装的员工们，看着汪言一行人溜溜达达指指点点，目光十分讶异。
尤其是汪大少，衣着华贵，年纪又那么小，身后还跟着两个天仙般的姑娘，被一群中年男人拱卫在中间，一股顶级二代巡街的气息扑面而来。
“那年轻人是干嘛的？”
“要开新公司？”
“不像，租办公室至于让老葛跟在旁边？”
“你们那都是什么脑子？！看那阵势，明摆着的嘛，来看楼的买家！”
“卧槽！真有点那个意思诶！”
“小刘去给老板打电话，抓紧抓紧！”
职场里混精的老油条不在少数，很快就将一行人的目的猜出个大概。
顿时，很多小老板、主事者的眼神就是一变。
汪言把纷纷扰扰尽收眼底，却视若未见，不动声色的问葛经理：“方不方便去看看历年的承租文件？”
“可以可以，您跟我来。”
到楼下的物业办公室，翻开账本，欠租情况触目惊心。
最长的已经有14个月未交租金，短的亦有半年，只有两家是事前交满两年房租的，年底亦将到期。
不过那跟汪言没什么关系，前业主刘总外逃，公司破产，收租主体不复存在，没人主张，才让那些公司如此猖獗。
现在的情况还真就对汪大少十分有利，清理租户本来是件麻烦事，租赁合同是受法律保护的，但有了欠租未缴的由头，想必会轻松许多。
海光物业，应该亦会配合。
汪大少特意与葛经理确认一下。
“假如我拍下两层产权，贵方会配合我们公司清理租户吧？”
“当然当然。”
葛经理连连点头，“但是我们能做的不多，毕竟是你们之间的纠纷……”
嗯？！
意思是不打算配合？！
合着你们除了收物业费，别的什么都不管？！
汪言对葛经理一直不怎么满意，此刻终于忍不住皱眉。
“葛经理，换成是我们那边的物业，现在的18、19层应该是干干净净的两层空楼。”
“哎哎呀，阿拉魔都这种事情很麻烦的，我只是一个打工的，闹出乱子来吃罪不起……”
葛经理搓着手，满脸的不好意思，但就是不给正面承诺。
汪云喜忍不住问：“如果我们停拍，那两层楼的物业费你们去哪收？”
葛经理继续搓手：“我们是真的很为难……”
得，根本指望不上。
汪云喜突然意识到不对，转头望向汪言。
傅雨诗亦突然抬头，看着汪言，嘴唇微动。
结果大少一点表情都未露，直接起身，走向办公室大门。
“走吧，喜子哥，拍卖的事情暂时搁置，海光物业的素质真心堪忧。”
“哎，汪总，哎，汪总，您……”
葛经理急忙去追，但只是在后面叫着，并不是真心想拦的架势。
一行人出门下楼，汪言和黄处握手道别。
“今天麻烦您了，十分感谢。公司事情太多，我只能在魔都滞留一天，否则今天应该请黄处吃顿便饭的，不周之处，请黄处海涵。”
“哪里的话，分内之事。汪总，您真的决定放弃这处物业么？”
汪言苦笑摇头：“事先没想到这么麻烦，海光态度暧昧，我确实要再考虑考虑。”
黄处摇摇头，没再多劝，但眉宇间泄露出一丝烦躁。
汪言一直紧紧盯着对方的微表情，见状，心里一松。
等到黄处上车，现场只剩自家人，汪云喜终于忍不住骂娘：“小言，那物业经理不对劲！”
“我知道。”汪大少冷笑点头。
从物业费的情况来看，海光物业的不作为就显得十分可疑。
租金你们没资格收取，物业费直接跟各家公司收，总没问题吧？
海光大厦地处浦东核心，本身又是一级写字楼，物业费一平米25块钱每个月，一年200多万的收益，放着不管？
那句“拍卖暂时搁置”，就是汪大少特意说给葛经理听的。
结果对方一点不急，终于让汪言确认，事情不对。
傅雨诗精明得不像19岁的小女生，早就察觉出端倪，闻言立即劝狗子：“我们换个拍卖标的？物业+租户，个个都是麻烦。”
娜吾却蠢兮兮的，直到现在都没反应过来。
“哪里麻烦？那个葛经理不是愿意帮咱们么？！”
“那个狗草的会帮个屁！”
汪云喜心气极其不顺，直接爆粗。
汪言却始终那么冷静，揉揉娜吾的头，和她简单解释一句。
“海光物业有自己的算盘，指望不上。”
“啊？！什么算盘？！”
娜吾越发懵懂。
汪大少却猜得出来大概。
“刚才看文件的时候，我特意注意下一产权情况，海光大厦28层，有大概一半未出售，是海光房地产公司的自有产权。
我估摸着，应该是海光地产想要回收18、19层，所以不希望有人搅局。”
“那不是拍卖品吗？他们为什么不直接花钱拍？”
傅雨诗主动回应娜吾：“资金不够、嫌贵、有别的打算……可能性很多。”
“嗯。”
汪大少点点头。
“我研究过流拍程序，我们现在是二次拍卖，假如再次流拍，法院会在60天内进行第三次拍卖，价格会比现在再降低10%-20%。
假如海光在中院有关系，取最大降幅，两层楼的价格直降6400万，总价2.56亿，那就是一个超级大便宜。
海光很可能就是打算在那时出手，却没想到，半路杀出我来。
3.2亿的价格，我相信他们是不可能接受的，盖那两层楼的成本可能都不到5000万，第一次出售时有没有卖到3亿都是个问题。”
“我的天……好复杂……”
娜吾有点懵，随后双手捧胸，眼睛直闪星星的看着汪言。
“汪汪，你好聪明！”
汪云喜亦很敬佩，竖起大拇指：“小言，你厉害！那咱们怎么办？换个拍卖品吧！”
汪云喜不想跟海光浪费时间，第一反应是放弃。
但是，汪言不可能放弃。
“为什么要换？！产权没问题，价格又便宜，我们在魔都找不到更好的拍品。”
找到都不能换。
毕竟，拍卖卡已经使用，不拿下海光，就等于浪费整整2.9亿。
“可是……如果海光抢拍怎么办？”
“不会的。”
汪言信心十足的摇头。
“海光作为房地产开发公司，是不可能用3.2亿来回购自家楼盘的。那么高的价格，都不如投入到别的项目里，去开发新楼盘。”
汪云喜不清楚汪言的血赚本质，仍旧有顾虑。
“那租户呢？物业不帮忙，搞不好还会拖后腿，那些租户如果铁了心的拖延，很麻烦啊……”
“麻烦？”
汪大少哑然失笑，眼神里闪烁着森森的寒光。
娜吾和傅雨诗正劲劲儿的等着汪言接下来的话，想听听他的打算。
结果，汪大少就只是笑笑，不发一言的上车。
放狠话这种事，在必要的时候偶尔为之即可，真正的狠茬子，从来都是少开口，多动手。
汪言准备用事实让那些人明白，到底谁才是麻烦！
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